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　　医疗器械企业医疗器械企业邵宇（国家金融与发展实验室特聘高级研究员）、刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长）、杨鸥（中海发展首席技术官、科技管理部总经理、领潮供应链公司董事长）、郭杰群（麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任）、葛潇白（瑞银香港投资银行部地产团队执行董事）、汪毅（长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家）近日在“2024博鳌房地产论坛”探讨地产乃至中国经济的可持续发展之路。

　　邵宇：我现在比较关注一个新赛道，就是低空经济。因为我自己喜欢开飞机，我想看低空经济究竟有什么。中国有电动车的技术，同时有很好的基础设施，无非就是它能不能安全地载人。

　　房地产行业无非就是放松了土地要素的管控，以前不允许拥有独立的房地产产权，放开房地产以后，它就是一个巨大的行业。如果放开空域，房地产干了这么多年就三层：地铁、地面、高架。放开2000米的空域，每100米一个交通层，就多了大概10层，这个行业很有做头。

　　所以为什么提出新质生产力，大家还是要关注新的行业，不要沉浸在过去的成功点，因为成功的地方可能是（现在）失败的原因，只有找到新的产业，才有新的动能和新的机会。

　　【为贯彻落实制造强国和交通强国战略，抢抓全球低空经济创新发展战略机遇，打造低空经济产业新业态，大力推进新型工业化，培育发展新质生产力。上海制定《上海市低空经济产业高质量发展行动方案（2024-2027年）》，已于2024年7月26日印发。】

　　刘爱明：我们是做产园的，就是传统的二房东，这个生意在房地产最热的年代也挺赚钱，它跟房价上涨趋势是一样的，租金也是上涨的，到今天也面临着发展的问题。

　　传统产业的生意怎么做？还是要做生产性的服务业。中国是制造业大国，我做园区这么多年，上千个客户在园区，我跟他们聊得比较多。与房地产不一样，房地产企业是有一堆服务性的企业围着它，研究市场，融资、盖楼、卖、管理物业，所以房地产的服务业是非常发达的。但是中国的制造业相比房地产是没有服务的。

　　美国围绕实体企业的金融服务是非常发达的，只有服务好客户才能赚到钱。而不能赚时代的钱，还是要赚服务客户的钱。园区（要）有本事服务制造业客户，这个钱就是健康的，就是永久的。

　　杨鸥：关键的一点是产品是否适销对路，永远有卖不出去的产品，也永远有畅销的产品，我们坚持的是核心地段、核心城市、主流产品。

　　《观点指数》2024中国房地产全产业链发展白皮书提到，我们的权益销售在前3个月、前6个月都是排名第一，这也跟我们坚持核心地段、核心产品有直接的关系。比如今年上半年，在如此低迷的房地产市场下，我们打破了内地的开盘纪录，3月份在上海的项目开盘，半天时间196.5亿元的销售，6月底的时候，我们深圳的项目也是基本售罄，也卖了100多亿元。

　　中海是一个央企、国企，在“新”这方面，我们也做了很多行业里的第一，比如说第一个引进物业管理、第一个做按揭，这都是三四十年前的事。

　　包括刚才提到物业，物业的现金流很好，我做了5年物业的CEO，我们也是内地第二家物业上市公司，这些新的赛道我们都在铺排。

　　包括康养、教育板块，我们也都在布局。我现在负责的两家专业公司医疗器械企业，一个是供应链，供应链我们现在已经做到营收上百亿元，而且外部市场的量大于内部市场的量，还有一个是科技公司，现在我们科技赋能，包括今年下半年中建也会做科技展。

　　我们以前靠资金、靠土地等资源性的投入产生价值，现在变成了靠治理、靠眼光、靠战略，靠现有的相关多元化来做一些新的东西。在市场里继续能够发展、前进。

　　国务院国资委对于像我们这样的央企的出海，曾经一段时间是有要求的。我们现在是中国香港、中国澳门最大的承建企业，也是前几名的房地产公司。同时我们在英国伦敦、美国纽约、新加坡、澳大利亚悉尼也有业务，海外有一些发展，但不敢说是主力医疗器械企业。

　　郭杰群：大家的思维还是在销售环节。虽然讲房地产行业要转型，但是大家真正在行业中的思路，还是没有发生改变。我想引用彼得·德鲁克的一句话，在危机来的时候，最危险的不是危机的本身，而是用旧的思维来解决危机。

　　实际上城镇化并不等于房地产行业，为什么大家一讲城镇化，好像就能把房地产带到一个光明的春天？就是想到建楼、售楼这种老的套路，这是非常危险的。

　　另外一个，现在国内还有很多的库存的问题，实际上这些库存能不能解决市场的痛点，这是一个关键。如果这些库存没有办法能够解决痛点的话，即便是城镇化继续往前推进，即便保障房通过政府短期的政策能够解决，也不可能为中国的房地产带来春天。

　　葛潇白：我是2014年加入瑞士银行，一直从事地产和基建行业的跨境投融资。其实在香港的资本市场，2008年美国金融危机后至2020年前的十年左右经历了历史上较长的一段（时间）美国的低利率环境，我们当时也帮助很多内房企业在中国香港进行境外融资。2019年-2021年（内房）物管（在香港）上市高峰，充分证明了西方的资本机构对中国城镇化成就，以及小区的模式和街道化管理的认可。到最近两年，在行业整体承压的情况下，瑞银香港主要探索的两个方向，一是帮助中国企业进行境外的战略布局，二是帮助一些外资重新审视在中国的投资策略，从这两个方面帮助中国企业与国际资本合作。

　　恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗提醒，中国投资人（目前）在欧美市场的投资需要谨慎，目前不受投资限制和产业限制的（是）地产和基建领域，剩下的优质资产比较少。但是我们还是在一些细分的行业发力，比如帮助中国大型的电商平台“打通”国内的产业园、保税区仓库，以及欧美重要物流节点布局的投融资机会。再如帮助中国大型数据中心公司，在马来西亚等国家进行投资，利用中国企业在供应链方面的优势帮助优势产业进行积极的布局。

　　还有就是内循环的领域，外资在中国过去改革开放以来的投资，到目前的国际局势下很多都已经到了需要重新审视战略的时间点，外资也是充分利用近几年布局比较踊跃的险资、金融机构及战略投资人的资金，实现在中国由重转轻（资产）的策略转型以及业务规模的持续增长。

　　所以也相信在国内整个产业轮换及调整以及国际局势变革之下，境内外投资布局机会仍然存在，希望在目前比较平静的市场之下，我们能够帮助企业梳理业务逻辑并利用机会合理规划境内外投融资布局。

　　汪毅：房地产，它是居民资产负债表里占比最大的一个资产，房地产市场下行的过程中就出现了一种大家现在看到身边比较多的情况，居民加杠杆的比例越来越少，大家手上有了闲钱之后想的第一步是怎么把杠杆降下去，把负债减下去。最近每个月公布的信贷的数据，不管是居民的贷款还是企业的贷款，同比都是下降的。这种情况在历史上，在别的国家都有出现过。

　　中国的利率是在缓慢下降的，大家都不去借钱了，钱都存在银行里，造成的结果是银行的储蓄率是上升的。有了这么多银行的资金，又没有特别合适的资产去配置，所以造成了（大家）都去买国债，国债的收益率也掉得很厉害。

　　实际上在这里面就会出现两种可能性，第一是如果美国降息，中国也降低利率，大家观察还是出现每个月的信贷数据是往下走的，就说明这种情况下货币政策的效果是不够的。第二是既然大家有那么多的闲钱在银行存着，就应该拿这个钱，在这么低的利率环境下，国家推出更多的国债或者政府债，私人部门或者住户部门不去借钱了，就由国家来借钱，然后用这个钱去匹配一些项目，这个项目可以是偏向民生的。

　　因为中国利率已经很低了，完全可以找一些只要能够覆盖利率，或者利率稍微高一点的项目，由国家财政推动做最终的借贷员，最终慢慢通过修复的过程，让私人再跟进进来。

　　大家要观察政策。由于不确定性的存在，不知道要存在多长时间，作为微观的企业来讲，这时候还是要有新的产业、新的模式、新的动能。

　　今年两会上提的新质生产力，也包括传统产业的升级。我在这里举几个例子，今年有几个方向还是有亮点的。我特意看了中国三个一线城市的亮点，第一是新能源汽车，销售数据不错；第二是百度的萝卜快跑。

　　AI在美国发展很快，中国是应用场景非常丰富的地方。人工智能对各个产业的渗透会很快、很密集，过去每个行业、每个方向可能都要用电，未来人工智能的渗透，就跟过去用电一样，在很多方向都会需要用到。

　　包括房地产的各个产业链，住宅或者物业，能把AI应用场景嵌套进去，可能对这个产业业态的帮助很大，当然也可能会出现（部分）开滴滴的人失业。

　　刘爱明：其实中国人是很勤奋的，只要放开了，就能启动转型，别教他怎么转型，让他自己琢磨医疗器械企业，尽可能少的限制。

　　杨鸥：首先是把主业做好，相关的多元化我们时时刻刻保持虚心学习。比如我经手过的三家公司，现在物业应该说是非常成熟。

　　供应链在我们内部现在已经变成一个成熟的产品，在市场上也获得了很多的订单。

　　现在的科技公司，它是一个孵化的阶段，在这些过程中，它会变成专业的公司，然后再发展成上市公司，这是一个相关多元化发展的过程。

　　另外对我们有辅助的一些中小型公司，也会做一些创投的工作，把我们的业务导给它，一块儿来研究在这个领域里深耕，把它做强做大，这就是我们怎么应对转型的基本做法。

　　郭杰群：以房地产企业为例，在三道红线之前，这个行业肯定是管得最松的一个行业，万科在10年前就提到房地产转型，从黄金到白银时代。

　　但是10年过去了，今天看万科的财务报表，它的销售房子的占比跟10年前要谈转型的时候没有什么根本区别，所以绝对不是政府限制的问题，当然这是其中一个因素，并不是绝对的因素。是什么因素呢？

　　我们在国内做一些项目，跟海外企业也有项目，我们看到企业的表现特征完全不一样。内地（很多）企业跟我们做项目的时候，总是说“我有个问题，你帮我解决，我付你一笔钱。”。在海外，我们跟亚马逊做业务，亚马逊不是说“我有一个问题。”，他是给我们一笔钱，我们去做基本问题研究。

　　这就让我想到任正非，他雇了一大批数学家，几年都没有产出，做基础研究非常重要。现在内地很多企业是为了应用而做新模式的探索、创新，最后总是落后于别人。所以才让大家听到一个词——卷。

　　什么是卷？就是同质化太严重，最后只能靠价格竞争，而不是走在别人前面，做一些基础的研究。

　　就像任正非聘请数学家做研究，最后使华为的5G走在别人之前。这是一个关键的因素，这可能不是内地政策的原因，而是体现在民族在科研、在很多企业短期思维和长期思维的博弈中。

　　大家现在讲追求新模式、新产业，都是为变而追求变，是被动的。在这种被动的情况下，往往找不到好的解决方案，一定要走在客户的前面，走在曲线的前面。

　　葛潇白：这几年在资本热点方面有一个比较大的转变，从之前通过吸引外资促进产业投资到这几年市场回到了以境内的基金和REITs作为重点。在目前的环境下，通过与很多企业同仁的沟通，觉得现金流的波动其实并没有在估值方面变化的体感温度那么多，所以我们也愿意在这个时间点帮企业进行业务的梳理，以及重点关注运营现金流的提升。在周期回来，估值回升的时候，（企业）可以更好地追逐到资本的热点。

　　汪毅：在一个行业里，不管是传统行业还是新兴行业，首先还是要保证自己的位置，保证自己的地位和排名。

　　其次就是现在对资本市场来讲，比如说生物医药行业，很多时候它的销售渠道，还有它未来到底能有多少营业收入，都还没有确定，它是先有一个产品，有这个产品就可以有一个比较高的估值，所以我同意首先要把自己的产品做好，做好基础研究，打好基本功，无论市场怎么变，都不用害怕。

　　另外还是要积极拥抱一些新的产业趋势，有时候走在前面研究了之后，发现它不适合自己，那也没关系。如果说在某个方向（有）赋能或者加速，宜早不宜晚。